房地产调控仍在死胡同徘徊 [复制链接]

房地产调控仍在“死胡同”徘徊

摘要：房地产调控和经济发展牵一发而动全身，但高房价确实又有较大社会压力，房地产调控十足需要另辟蹊径来摆脱目前的纠结　　一、房地产和经济发展牵一发动全身　　史上最严厉的调控已经夭折，除了前期针对购房者、开放商的调控措施外，如今取消房贷7折利率优惠，同时，市场传闻近期或将出台针对房产交易环节的监控措施。　　由于房地产行业对于经济发展可谓是牵一发而动全身，房地产调控引发的经济下滑压力是社会和就业所无法忍受，更不用说目前房地产缩量给

"9·29"楼市调控新*距今已经"满月"，楼市果真如官方所说"新*调控效果初显"吗？从今日起，商业银行全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%，而与此同时，开发商不惜血本疯狂拿地，雅居乐南京拿地，溢价幅度高达572.22%，旭辉集团上海青浦拿地，溢价193%，大有豪赌未来房价依旧高企的态势

如今，房地产调控一直处于难以为继的尴尬境地，似乎一直都在"死胡同"转悠。房地产调控和经济发展牵一发而动全身，但高房价确实又有较大社会压力，房地产调控十足需要另辟蹊径来摆脱目前的纠结

一、房地产和经济发展牵一发动全身

史上最严厉的调控已经夭折，除了前期针对购房者、开放商的调控措施外，如今取消房贷7折利率优惠，同时，市场传闻近期或将出台针对房产交易环节的监控措施。而始终不从问题的根源--体制改革入手，却总是在"死胡同"转悠，实际上反映了房地产调控的尴尬局面。

由于房地产行业对于经济发展可谓是牵一发而动全身，房地产调控引发的经济下滑压力是社会和就业所无法忍受，更不用说目前房地产缩量给地方财*带来的压力。另一个方面，正如国务院总理温家宝所言，调结构需要一个相对稳定的经济环境，由于目前新型产业对经济总量的影响仍然微乎其微，因此传统以房地产为代表的周期性行业仍然将充当经济稳定发展的定海神针作用。

在此背景下，房地产调控导致的房地产销售和投资缩量，对经济的冲击不可忽视，*策压力逐步增大导致房地产调控左右为难。

二、高房价带来的社会问题同时也不容忽视

但从另一方面来看，目前我国一线城市的房价水平确实远远脱离一般需求者的购买能力。房地产作为满足社会基本需求的产品被过度商业化，也确实极易引发相应的社会问题。由于房价的节节攀升，房地产成为吸纳社会要素（包括投资要素和消费能力）的中心，房地产不但是经济发展的重要动力，甚至日益成为社会和经济均衡发展的纠结性问题。

尤其值得注意的是，造成房地产价涨量缩的关键是在于刚性（包括投资性和消费）需求和房地产供应量不足之间的矛盾，而解决这一矛盾的关键是在于土地供应和保障性住房的制度性建设。一方面是土地供给的制度性约束导致商品房供应受到限制，不能满足市场的正常需求，而这种情况又进一步加剧了由于看涨房价带来的投机或投资性需求。另一方面是保障性住房的建设严重落后，社会大众的居住保障受到威胁，加剧市场恐慌性心理。

三、房地产调控必须要另辟蹊径

从上文我们可以看出，现行的房地产调控必然会在"死胡同"越走越深，要么是经济发展严重受制于房地产调控，要么是房价继续飙升从而挑战社会心理的极限。

因此从根本上而言，制度性的破题已经是刻不容缓。一是土地制度的约束要打破，尤其是沿海一线城市的土地供应制度必须要放开，让足够的土地入市以保障城镇化进程中的现实需求，从而达到市场供求平衡。二是要对房地产行业的定位进行重新界定，以社会保障为目标的房地产定位需要更加清晰，通过优先加大保障性住房的建设来满足大部分的社会需求，让商品房市场满足高端需求的同时，可以通过辅以税收等方式来调整社会利益分配。

总体上只有制度性问题解决，那么所谓的房价调控问题也就迎刃而解了。否则房地产调控始终难以走出前遇狼，后遇虎的尴尬。

四、核心预期事件

我们认为，由于土地问题直接涉及到利益集团的切身利益，而诸多利益集团同时又充当改革的推动者，因此，在房地产问题上，未来长时期内仍会处于这种尴尬的境地。

延续当局这种调控思路，我们认为，接下来的调控很可能仍然是"头痛治头脚痛医脚"的模式，因此，未来一段时间，房产税的出台很可能已经为期不远了。之前中国国务院要求税务机关要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收*策，却至今未发布具体相关细则，很可能就是为了试探市场反应。

当然，这也与所处的经济背景有关，当时经济复苏的前景仍不明朗，试探也是情理之中，如今经济已经不存在"二次探底"的可能，"房产税"作为有力的措施，在通胀积聚，泡沫增长的当前，相识而出，也不会令市场感到意外。